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秦虹:中国房地产未来将以二手房交易为主

发布日期:2016-11-26 下午 02:26:01 浏览:144

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秦虹:中国房地产未来将以二手房交易为主

2014-09-1514:46:46来源:网易房产有0人参与

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比如美国一年卖500套房子,但是91是二手房满足的,新房是占房屋交易10,中国格局是4个一线城市,二手房交易总量超过了新房,40个重点城市,二手房交易量占新房40,三四线城市也逐步转向二手房交易为主。

由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院主办,由网易房产联办的2014年第三届中国房地产高峰论坛于2014年9月15-16日北京·九华山庄盛大召开。

中华人民共和国住房和城乡结合部政策研究中心主任秦虹表示,房地产这个行业发展高度增长时期已经过去,随着宏观经济增速下台阶,房地产这个行业增长速度也一定会下台阶。

秦虹表示,以新房交易为主的时机即将过去,我们过去经历的房地产市场,所有买房者需求的满足都是靠新建商品房来满足的,那时候消费的增长速度非常高,但是随着我们总的建筑量的增加,随着我们现在总量问题已经基本解决,房地产市场主要矛盾、转向、结构性问题之后,我们认为未来二手房市场开始兴起,中国房地产市场从开始兴起到发展,一定会走到今天发达国家房地产市场的格局。中国今天的房地产市场和美国现在的发达国家的房地产市场相比有什么不同呢?不是价格高低的不同,也不是说人家都住别墅,咱住公寓的不懂,最根本的不同是中国房地产市场到目前为止,我们还算是一个新建商品房交易为主的市场。大家买房子60—70左右的需求是靠新建商品房满足的,而发达国家房地产市场几乎毫无例外都是一个量房交易的市场,比如美国一年卖500套房子,但是91是二手房满足的,新房是占房屋交易10,中国格局是4个一线城市,二手房交易总量超过了新房,40个重点城市,二手房交易量占新房40,三四线城市也逐步转向二手房交易为主。

以下为文字实录:

秦虹:大家下午好,很高兴和我们在座的各位清华的学友们一起交流有关房地产发展的问题,应该说房地产的发展现在我们上上下下都非常关心!到底怎么判断未来房地产市场发展的走势呢?可能我们站在不同的角度,大家有不同的观点,今年这种对未来趋势的判断的分歧尤为明显,一方面我们听到很多微信的文章,研究的报告告诉我们中国的房地产市场在今年要崩盘,价格要暴跌,市场要处于严重危机的状态,所以给我们感受的这种信息非常普遍,我们看到市场的情况也确实是商品房销售面积和销售额两个领先的指标1—8月份仍然是负增长,商品房开发企业的增速,新开工面积的增速,土地面积的增速都是下行的,并不令人如意!但是另一方面,我们在今年,实实在在的感受到整个行业一种创新的努力,很多的企业家或者是我们的行业的企业他们在创新的道路上已经开始取得了成绩,所以我们说我们从来没有见到像今天这样对未来房地产市场充满了完全的截然相反的这么大分歧的判断。我们作为研究单位怎么看待未来房地产市场?房地产市场发展的转型和创新到底应该是什么样的状况?我想在这里借这个机会和大家做一个交流。

我想判断房地产市场未来的走势,我们的确要建立中长期的观点,它确实不能和看股市一样,看股市我们很短期,但是看房地产一定要看它的趋势和中长期,因为房地产投资是中长期的事情,短期市场的跌宕起伏和落,都不足以我们特别的关注,我们是需要关注未来的趋势,大势方向如何。怎么判断未来房地产市场的大的趋势呢?未来房地产市场我们研究的结果认为,它和过去我们所经历过的房地产市场的发展一定有很大的不同,这个不同会是什么?我们把它概括为具体表现在有以下三个方面,和过去有明显的不同;第一,房地产

这个行业发展高度增长时期已经过去;这是第一个表现,因为我们过去10年由于住房改革启动了房地产市场,我们过去的10年的确是黄金十年,与商品房销售面积这个领先指标为标志,我们最初10年房地产市场,商品房销售面积年化增长速度大概在16左右,确实是一个高增长,只有销售增速高,才会带来后面价格的变化,房地产开发投资的变化,土地购置面积的增长,土地市场的繁荣。过去10几年整个房地产市场非常繁荣,但是未来我们进入的房地产市场首先面临的是增个房地产行业增速的放缓!如果说哪一年,比如2013年我们有一个高增长年,但是呢它很难持续,所以也就是说房地产是整个宏观经济的组成部分,随着宏观经济增速下台阶,房地产这个行业增长速度也一定会下台阶!这对我们房地产行业来讲,这个增速的变化意味着什么?我认为最重要的是意味着我们不能把过去10年经验复制到未来,未来我们面临的是新的常态,最重要的表现是市场波动、增速下滑。这是我们第一个要面对的新的形势。

第二,房地产市场最新的变化,我们认为以新房交易为主的时机即将过去,我们过去经历的房地产市场,所有买房者需求的满足都是靠新建商品房来满足的,那时候消费的增长速度非常高,但是随着我们总的建筑量的增加,随着我们现在总量问题已经基本解决,房地产市场主要矛盾、转向、结构性问题之后,我们认为未来二手房市场开始兴起,中国房地产市场从开始兴起到发展,一定会走到今天发达国家房地产市场的格局。中国今天的房地产市场和美国现在的发达国家的房地产市场相比有什么不同呢?不是价格高低的不同,也不是说人家都住别墅,咱住公寓的不懂,最根本的不同是中国房地产市场到目前为止,我们还算是一个新建商品房交易为主的市场。大家买房子60—70左右的需求是靠新建商品房满足的,而发达国家房地产市场几乎毫无例外都是一个量房交易的市场,比如美国一年卖500套房子,但是91是二手房满足的,新房是占房屋交易10,中国格局是4个一线城市,二手房交易总量超过了新房,40个重点城市,二手房交易量占新房40,三四线城市也逐步转向二手房交易为主。

这对我们开发企业来讲意味着什么?意味着即使我们未来的需求量仍然很大,甚至还有增长,但是,对新房的需求有可能降低,因为我们二手房能满足相当的需求了。我们通常通过供求关系来研究市场,这个供求关系如果假定未来和以前的供求关系是一样的,我们需求量仍然很大,但是供给就开始发生变化了,所以我们必须要引起关注。

第三,随着消费结构升级和产业结构升级,中国房地产市场以住宅开发为主体的时代也将要过去。我们过去通常大家都讲房地产市场,讲房地产调控,但是实际上过去的房地产开发,房地产调控,主要讲的都是住宅市场,中国的政府从来没有对非住宅市场进行过调控,但是它不是说住宅调控政策,都是房地产调控政策,主要原因是我们过去的开发量里80以上都是住宅。房地产几乎可以等同于住宅,但是未来随着我们消费结构的升级,产业结构的升级,我们认为我们的判断是非住宅市场的增长速度可能将会高于住宅市场增长速度。非住宅市场的增长速度开始兴起,未来房地产市场肯定跟过去有很大的不同,概括起来讲就是房地产这个行业将从过去的趋势性机会变为未来结构性机会。

过去我们房地产行业是趋势性机会,千家万户买房子都是对的,过去无论你懂不懂房地产行业,只要进入房地产行业拿了地盖了房子都能赚钱!无论你在北京、山东海南还是在黑龙江,天南海北,哪怕在县级市你只要买了房子,都会涨价,你财富都增值了,但是这种趋势性机会逐步的就已经开始过去了!未来房地产市场有没有机会呢?当然有机会,而且机会很大,但是这个机会主要是结构性的机会。在结构性机会下,房地产企业对我们开发企业来讲有什么意义呢?趋势判断,投资选择和企业的创新就显得尤为重要了。也就是说你的专业化能力才是真正考验你未来能否抓住结构性机会的重要的方面。

我们企业的创新应该在哪些方面呢?最近一年,我做了很多的调研,因为一方面今年市场有一些不太理想的表现,整个市场压力非常大。另一方面,我们觉得这个市场未来发生新的变化,我们也了解了很多的企业,我们总结了关于房地产企业在未来应对结构性机会实施创新方面做了以下方面的总结,我们认为我们未来房地产企业的创新可能会聚焦在以下几个方面;第一,传统住宅还能不能做?我刚才讲过去10几年房地产市场的发展主要是住宅市场,未来住宅市场能不能做呢?我们认为由于中国每年新增常住人口还有2000万人左右,我们住房改善还没有结束,传统住宅当然有机会还有市场,但是,如果不守过去的做法做传统

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